빌라 전세 사기, 어떻게 피할 수 있을까요?
사회에 첫 발을 내딛은 20, 30대들에게 주거 문제는 매우 큰 문제입니다. 천정부지로 솟은 부동산 시세를 보면 내 집 마련의 꿈은 점점 멀어지는 것만 같은데요. 그렇기에 자가가 없는 젊은이들은 전세, 월세 살이를 하게 됩니다. 최근에 전세 매물이 쏟아져 나왔지만, 전세 사기 사건들이 뉴스에 보도되어 많은 분이 전세 매물을 두려워하고 계신데요.
이번 글에서는 최근에 빈번하게 일어났던 빌라 전세 사기 사건들과 이를 예방하는 방법 7가지를 알아보겠습니다.
목차
빌라 전세 사기 수법
전세란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 사용 및 수익하는 주택 임대차 유형입니다. 보증금을 맡기고 남의 지베 임차하다가 계약기간이 끝나면 보증금을 돌려받는 방식인데요. 매달 월세를 내지 않기 때문에 월세와 차별화되고 있습니다.
우리나라의 전세 제도는 1876년 강화도 조약 이후 시작되었습니다. 이는 우리나라만의 독특한 주택 임대차 제도이며, 이는 주택금융시장이 활성화되기 전에 집주인과 세입자의 이해관계가 맞아 떨어지면서 나타났습니다. 집주인은 부족한 주택구입자금을 전세자금으로 이용하여 무이자로 융통하고, 세입자는 매달 월세를 내는 것보다 주택의 절반 가격 정도로 주택을 임차하기 때문에 서로에게 좋은 제도였죠.
그러나 최근 들어 빌라 전세 사기 사건이 굉장히 늘어났는데요. 신축빌라 전세 사기 사건 중 가장 유명했던 빌라왕 A씨의 경우를 함께 살펴볼까요?
빌라의 신이라고 불렸던 A씨가 혼자 1,277채를 소유할 수 있었던 것은 무갭 전세를 이용했기 때문인데요. 일명 ‘깡통주택’이라고 불리는 매물로 사기를 쳤던 것입니다. 아래에 A씨의 빌라 전세 사기 방식을 순서대로 정리했습니다.
- 건축주가 건물을 지은 후, 집을 분양하면서 분양가와 동일하거나 더 비싸게 전세 매물을 내놓는다.
- 건축주와 세입자가 계약하면 건축주는 전세 보증금을 받고 A씨로 집주인을 변경한다.
- A씨는 자기 돈을 들이지 않고 집을 매입하게 된다.
- 중개업소도 건축주로부터 집 분양가의 10%를 리베이트로 받는다.
- 리베이트 받은 중개업소는 세입자에게 저세금 대출 이자와 이사비를 지원해준다고 미끼를 던진다.
- A씨가 양도소득세, 종합부동산세 등을 납부하지 않아 소유 주택 전체가 압류에 거린다.
- 공매 절차에 들어가면 세입자들은 계약 시 확정일자, 전입신고를 받았어도 보증금을 날리게 된다.
위 순서를 보면 ‘공매’에 들어가면서 세입자들의 실질적인 피해가 발생하는 것을 볼 수 있는데요. 공매는 경매와 달리 세금 체납으로 인해 진행되는 것이어서 보증금이 세금 체납액의 후순위로 밀립니다. 그래서 세입자의 보증금이 1순위가 아니라 공매 비용, 세금 체납액 순으로 먼저 변제된 후에 3순위로 밀리게 되는 것입니다.
전세 사기 예방법
❶ 시세 확인
매물의 매매가와 전세가를 확인해야 합니다. 아파트, 오피스텔, 빌라 등 대부분 부동산은 국토교통부 실거래가 공개시스템에 공개되어 있습니다. 이전에 얼마에 거래가 되었는지 확인할 수 있으며, 거래 가격이 보이지 않으면 직접 부동산에 들러서 발품을 팔면서 주변 시세를 살펴보면 됩니다.
간혹 전세 보증금이 매매가와 비슷하거나 더 높은 전세 매물이 있습니다. 이러한 거래는 나중에 새로운 세입자를 찾는 것이 어렵고, 보증금을 제대로 돌려받지 못하는 경우도 있으므로 되도록 거래를 피하는 것이 좋습니다. 일반적으로 매매가 대비 전세 보증금이 80%를 넘기면 깡통전세 위험 신호로 봅니다.
❷ 등기부 등본 확인
해당 매물의 등기부 등본을 발급 받아서 살펴봅니다. 등기부 등본에는 전세권, 근저당권, 그 외 권리 등을 확인할 수 있는데요. 해당 서류는 인터넷 등기소, 오프라인 등기소, 무인민원발급기에서 쉽게 발급 받을 수 있습니다.
등기부 등본의 을구에 있는 권리를 보면 보증금보다 우선하는 채권을 파악할 수 있습니다. 입주 시 문제가 생길 경우를 대비하여 나의 보증금을 받을 수 있는 순서와 금액을 꼭 파악해야 합니다.
❸ 세금 체납 여부
만약 살고 있는 전세집이 경매로 넘어가면 국세 우선변제의 원칙에 의해 임대인의 체납된 세금이 먼저 변제됩니다. 임차인이 1순위여도 국세 다음 순위이므로 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다. 그러므로 전세 보증금을 보호하려면 임대인(집주인)에게 밀린 세금이 없는지 체납 여부를 확인해야 합니다.
이를 확인하려면 임대인의 납세 증명서를 발급 받아야 합니다. 이 경우, 임대인에게 직접 납세 증명서를 요청해서 체납 여부를 확인해야 합니다. 국세는 세무서 또는 홈택스, 지방세는 행정복지센터 또는 위택스에서 미납 내역을 확인할 수 있습니다.
❹ 선순위 보증금 확인
다세대 주택이 아닌 다가구 주택일 경우, 임대인 1명이 여러 명의 임차인과 계약하는 구조입니다. 그러므로 세입자는 본인보다 우선순위인 보증금이 있는지 미리 확인해야 빌라 전세 사기 시 돌려받을 수 있는 금액을 예상할 수 있습니다.
선순위 보증금은 임대인 또는 임차인이 행정복지센터, 등기소에서 전입세대 현황, 확정일자 부여 현황을 발급 받아서 확인할 수 있습니다. 단, 임대차 계약 전이라면 발급 시 임대인의 동의가 있어야 한다는 점 참고하시길 바랍니다.
❺ 확정일자 신고
임대차 계약 신고를 하면 법적 의무사항으로 확정일자 부여 받습니다. 이를 통해 우선 변제권을 획득할 수 있으며, 안전하게 계약일에 바로 확정일자를 받아두면 좋습니다.
확정일자 신고는 직접 관할 행정복지센터에 임대차 계약서와 신분증을 지참하고 가서 할 수도 있고, 온라인에서 부동산거래관리시스템을 통해 할 수 있습니다.
❻ 전입신고
전입신고도 확정일자와 마찬가지로 법적 의무사항입니다. 신고 사유 발생일로부터 2주 내로 신고하지 않으면 과태료가 부과될 수 있으므로 입주한 날 바로 전입신고를 하는 것이 좋습니다.
전입신고도 확정일자와 마찬가지로 직접 관할 행정복지센터에서 할 수도 있고, 온라인에서 정부24를 통해 할 수 있습니다.
❼ 전세보증보헙 가입
위 항목들을 모두 확인했다면 이사 후 바로 전세보증보험에 가입하는 것이 좋습니다. 만약 전세가가 하락하거나 계약기간이 끝난 후 임대인이 보증금을 돌려줄 수 없을 때 보증금 전액을 보증기관에서 돌려받을 수 있습니다.
보증 가입 시 수수료는 들지만 말 그대로 ‘보험’이기 때문에 내 전세 보증금을 돌려받을 수 있는 수단으로 가입하시길 바라며, 기관별로 보증 내용이 조금씩 다르니 비교하시길 바랍니다.
▍ 보증 기관별 비교표
| 구분 | HUG (주택도시보증공사) | SGI (서울보증보험) | HF (한국주택금융공사) |
|---|---|---|---|
| 신청 기한 | 계약 기간의 1/2 경과하기 전 | 임대차 기간 내 | 계약 기간의 1/2 경과하기 전 |
| 보증 한도 | 보증한도(주택가격 – 선순위 채권) 내에서 신청한 금액 | 임차 보증금 전액 (아파트 이외 주택은 10억 원 이내) | 수도권 7억 원 비수도권 5억 원 |
☞ HUG(주택도시보증공사) 전세보증보험 바로 가기
☞ SGI(서울보증보험) 전세보증보험 바로 가기
☞ HF(한국주택금융공사) 전세보증보험 바로 가기
지금까지 신축 빌라 전세 사기 예방법 7가지를 알아봤습니다.
전세는 월세보다 보증금이 높기 때문에 미리 잘 알아보셔서 보증금을 보호할 수 있는 수단을 여러 가지 마련해야 합니다. 사실 전세 사기는 계약 후 피해 구제가 어려워서 계약 전에 예방하는 것이 가장 중요합니다. 오늘 알려드린 예방법은 모두 중요하지만, 시세를 살펴보면 깡통전세 느낌이 나는 매물들은 어느 정도 거를 수 있으니 꼭 확인하시길 바랍니다.
감사합니다 🙂
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