전세 만기 통보는 어떻게 해야 할까요?
전세는 전세 보증금을 임대인에게 맡겨두고 계약기간 동안 임대인의 집에 사는 주택 임대차 유형입니다. 다른 나라에서 잘 찾아보기 힘든 유형인데요. 우리나라처럼 전세 제도가 있는 국가들도 있긴 하지만, 매달 월세를 내는 임대차 유형이 대부분인 국가가 많습니다.
이번 글에서는 전세로 살고 있는 분들을 위해 전세 만기 통보 방법과 전세 만기 전 이사 방법을 각각 살펴보겠습니다.
목차
전세란?
전세란 전세 보증금을 지급하고 타인의 부동산을 사용 및 수익하는 관계입니다. 쉽게 말하자면 임대인(집주인)에게 계약기간동안 보증금을 맡겨두고 임대인의 집에 임차한 후, 계약기간이 끝난 후에 보증금을 돌려받는 주택 임대차 유형입니다.
잠시 아래에서 전세의 장·단점을 포함한 특징을 살펴보겠습니다.
❶ 좋은 집 구할 확률이 높음
전세는 매매가보다 적은 보증금으로 거주할 수 있습니다. 물론 일반적으로 2년 간의 계약기간이 있지만요. 요즘에는 역전세라고 하여 매매가보다 전세가가 높은 매물들도 있지만, 미리 등기부등본을 잘 확인하고 안전한 전세 매물을 찾을 필요가 있습니다.
만약 자취방을 구하는 사회 초년생이라면 월세로 원룸밖에 구할 수 없을 것입니다. 그러나 전세 대출이 가능한 조건이라면 전세로 더 높은 보증금의 투룸 이상 집을 구할 수도 있습니다.
❷ 고정 지출비용 최소화
전세는 월세에 비해 보증금이 높습니다. 그렇기에 임대인에게 다달이 이체해야 하는 월세가 없습니다. 전세 대출을 받았다면 그에 대한 이자나 관리비 등만 부담하면 되죠. 그래서 매달 납부하는 금액만 놓고 보면 월세보다 전세가 좀 더 합리적입니다.
❸ 보증금 위험성
위와 같은 장점에도 불구하고 요즘엔 전세보다 월세를 선호하는 편입니다. 왜냐하면 보증금이 높은 만큼 나중에 이 집에 어떤 문제가 생겼을 때 여러 문제가 생기기 때문이죠. 가령 계약기간 도중에 집주인이 바뀌거나 집이 경매로 넘어가거나 전세 만기가 되었는데도 보증금을 돌려받지 못해서 다음 집으로 이사 가지 못하는 경우죠.
내 돈과 대출 받은 돈까지 큰 돈이 전세 보증금으로 들어가 있으니 보증금을 받아야 움직일 수 있다는 것이 전세의 가장 큰 단점입니다. 물론 집의 상태와 위치 등이 좋다면 다음 세입자를 구하고 보증금을 바로 받을 수 있겠지만, 터무니 없이 전세금이 높거나 안전한 매물이 아니라면 자칫 전세집에 발이 묶일 수 있습니다.
전세 만기 통보 방법
전세는 기본적으로 2년 단위로 계약합니다. 2년을 채운 후, 2년을 연장해서 더 살지 아니면 2년만 채우고 다른 곳으로 이사갈 지 미리 정해야 하는데요. 만약 전세 만기만 채우고 이사를 갈 것이라면 임대인에게 최소 2~3개월 전에는 이 사실을 알려야 합니다. 그 정도의 시간이 주어져야 임대인 입장에서도 다음 세입자를 구할 수 있기 때문이죠.
요즘은 전세가 워낙 잘 안 나가서 6개월 전에 전세 만기만 채우고 나가겠다고 말해도 좋습니다. 전세집 주변에 전세 매물이 쌓인 상태라면 늦게 나갈 수 있는 가능성을 감안해서 일찍 말하는 것이 좋겠죠?
아래에서 전세 만기 통보는 어떻게 해야 할지 3가지로 나눠 살펴보겠습니다.
❶ 전화
가장 기본적인 방법이며, 임대인의 대답을 바로 들을 수 있는 방법입니다. 전화로 계약기간만 채우고 이사하겠다고 전세 만기 통보 사실을 알리는 것인데요. 이때 중요한 점은 꼭 통화 내용을 녹음해야 한다는 점입니다.
좋은 임대인이라면 굳이 녹음하지 않더라도 전세 만기일에 맞춰서 보증금을 돌려주겠지만, 간혹 임대인이 만기일이 되어도 다음 세입자를 구하고 나가라고 할 수도 있습니다. 전세 만기 통보를 미리 몇 개월 전에 했다는 증거가 필요한 상황이 될 수도 있으니 가급적이면 집과 관련된 연락은 모두 자료를 남겨야 합니다.
참고로 대부분 안드로이드 스마트폰은 통화 녹음 기능이 있지만, 아이폰은 통화 녹음 기능이 없습니다. 아이폰에도 통화 녹음 어플리케이션이 있으니 이를 사용해도 되지만, 음질이 떨어질 수도 있으니 안드로이드 스마트폰을 빌려서 전화하거나 아이폰으로 스피커폰을 틀어두고 옆에 다른 스마트폰 및 녹음기로 녹음해도 됩니다.
＊ 저 또한 개인적으로 녹음이 필요한 통화 시에 스피커폰으로 틀고 옆에서 녹음했는데 선명하게 잘 녹음되었습니다.
❷ 문자 or 카카오톡
만약 임대인이 전화를 받지 못하는 상황이라면 문자 또는 카카오톡으로 메시지를 보내야 합니다. 이것도 전화와 마찬가지로 계약기간만 채우고 이사하겠다고 전세 만기 통보 사실을 알리면 되는데요. 이때 중요한 점은 임대인의 답변을 받아야 한다는 점입니다.
메시지는 어차피 스마트폰에 계속 남아있으니 자료를 따로 모을 필요는 없지만, 그래도 혹시 모를 경우를 대비하여 캡처 화면을 따로 저장하는 것이 좋습니다. 이는 임차인(세입자)이 전세 만기 통보를 했다는 의사 표시의 의미도 있지만, 임대인의 답장을 받으면 상대방이 이 사실을 인지했다는 것을 증명하는 의미입니다.
메시지는 아래와 같이 객관적인 정보를 담아서 보내는 것이 좋습니다. 그런데 메시지를 보냈는데 임대인의 답장이 계속 없다면 다음 방법을 써야 합니다.
▣ 메시지 예시 안녕하세요. [주소]의 임차인 [이름]입니다. 이번 00월 00일 계약 만기일에 이사할 예정이오니 보증금 반환을 부탁드립니다. ＊ 만기일에 꼭 보증금을 반환 받아야 한다면 '다음 세입자 여부와 상관없이 보증금을 반환해 달라'고 덧붙이는 것이 좋습니다.
❸ 내용 증명
위와 같이 전화, 메시지로 모두 전세 만기를 채우고 나가겠다고 통보했는데도 연락이 닿지 않는다면 어떻게 해야 할까요? 이 경우에는 최후의 방법으로 내용 증명을 보내야 합니다. 참고로 내용 증명이란 우체국에서 우편물 내용을 서면으로 증명하는 제도입니다. 발신자가 우편물의 기재 내용을 소송 상의 증거 자료로 삼을 때 이용합니다.
사실 내용 증명 자체가 법적으로 큰 효력을 갖지는 않습니다. 다만 받는 사람에게 나의 의사를 언제, 어떻게 밝혔다는 강력한 증거가 될 수 있습니다. 이는 임대인에게 심리적인 압박을 가하는 의미도 있죠. 내용 증명에 들어갈 내용은 아래와 같습니다.
1. 기본 정보
- 수신인 – 임대인의 이름, 연락처, 주소
- 발신인 – 임차인의 이름, 연락처, 주소
2. 제목
- 임대차 계약 해지 통보 및 보증금 반환의 건
3. 내용
- 이유 – 임대차 계약이 종료됨에 따라 다음과 같이 임대차 계약을 해지하고자 하며, 임대 보증금 반환 보증보험에서 규정한 절차에 따라 해지 의사를 서면으로 알려드립니다.
- 계약 내용 – 부동산 소재지, 임대차 계약기간, 임대차 보증금, 보증금 반환 계좌
- 세부 내용 – 임대차 계약 종료에 따라 임대차 계약을 해지하고자 하니, 계약 종료일(00월 00일)에 임대차 보증금을 반환하여 주시기 바랍니다.
전세 만기 전 이사해야 할 경우
살다 보면 전세 계약기간 2년을 다 채우지 못하고 이사해야 할 때가 있습니다. 갑자기 직장이 먼 곳으로 이사했거나 지방 발령을 받았거나 임대 주택 또는 분양 아파트에 입주해야 하는 경우죠. 법적으로는 2년의 임대차 계약기간을 채우지 않았으므로 임대인 입장에서는 만기일 전에 전세 보증금을 돌려줄 의무가 없습니다.
아래에서 전세 만기 전 이사는 어떤 식으로 진행되는지 살펴보겠습니다.
❶ 임대인에게 알리기
전세 만기 전 이사가 필요한 상황에서는 먼저 임대인에게 이를 알려야 합니다. 어떠한 사정으로 피치 못하게 이사를 가야 한다고 잘 말하는 것이 좋겠죠? 대부분 사정을 잘 말하면 부동산에 바로 전세 매물을 내놓습니다.
❷ 다음 세입자 구하기
정해진 계약기간을 채우지 못했기 때문에 통상적으로 전세 만기 전 이사해야 할 현재 세입자가 다음 세입자를 구해줘야 합니다. 만기일 전에 임대인은 보증금 반환의 의무가 없으며, 다음 세입자에게 보증금을 받아서 현재 세입자에게 주는 경우가 많기 때문이죠.
임대인이 주로 거래하는 부동산이 있는지 확인하고, 여러 부동산이나 직거래 매물로 올려도 되냐고 허락을 구한 후 현재 세입자가 적극적으로 움직여야 합니다.
❸ 계약 및 복비 지급
부동산 또는 직거래로 다음 세입자를 구했다면 다음 세입자는 임대인과 새 계약을 맺게 됩니다. 이때 다음 세입자의 입주일은 현재 세입자가 이사 나가야 하는 날과 합의하여 정하는 것이 좋습니다. 현재 세입자 입장에서도 전세 보증금을 받는 날에 이사를 나가는 것이 안전하니까요.
만약 부동산을 통해 다음 세입자를 구했다면 임대인이 부동산에게 지급해야 할 복비(중개수수료)는 현재 세입자가 부담하는 편입니다. 이는 의무적으로 정해진 사항은 아니지만, 계약기간을 못 채우고 먼저 해지한 쪽이 세입자이므로 임대인이 내야 할 복비를 대신 내주는 것이 관습으로 자리 잡았습니다.
❹ 다음 세입자를 못 구했다면?
만약 다음 세입자를 구하지 못한다면 전세 만기 전 이사는 못하는 것일까요? 결론적으로 말씀드리면 이는 임대인 역량에 따라 다르지만, 대부분 전세 보증금은 거액이기 때문에 다음 세입자를 맞추지 못하면 전세 보증금을 받지 못할 가능성이 높습니다.
꼭 이사를 가야 한다면 현재 집에 대항력을 유지해야 나의 전세 보증금을 보호할 수 있는데요. 아래에서 현재 전세집에 대항력을 유지하는 방법을 간단하게 정리했습니다.
1. 점유
모든 짐을 빼버리면 이곳에 거주하고 있다는 것을 입증할 수 없습니다. 그러니 큰 가구, 옷 등의 짐을 좀 남겨둬야 합니다.
2. 전입
다음 이사 갈 집에 무턱대고 전입신고를 하면 기존 전세집에서 ‘전출’ 상태가 됩니다. 전출을 해버리면 전세 대항력은 날아간다고 보면 됩니다. 무조건 전입 상태는 유지해야 합니다.
만약 1인 가구라면 다음 이사 갈 집에 전입신고를 늦게 해도 되는지 먼저 확인해야 하지만, 2인 이상의 가족이 함께 살고 있었다면 직계가족의 전입이 남아있으면 대항력은 유지됩니다. 예를 들어 세대주가 다음 이사 갈 집에 전입을 하고, 배우자인 세대원의 전입은 기존 전세집에 남아있으면 대항력은 유지됩니다.
즉, 이사는 가되 전입만 남겨두는 것입니다.
3. 임차권 등기 명령
먼저 이사를 했고, 점유와 전입을 모두 남겨둔 상태로 전세 만기일이 됐는데도 보증금을 못 받는 경우가 있습니다. 이때는 임차권 등기 명령을 할 수 있는데요. 이는 임대차 계약이 종료된 후에 보증금을 반환받지 못할 때 임차주택 소재지 관할 법원에서 임차인이 단독으로 신청할 수 있는 제도입니다.
다만 계약 종료일 다음 날부터 가능하며, 제대로 등기가 되었다면 임차인의 대항력 및 우선변제권이 유지되므로 다음 이사 간 집에 전입신고를 해도 됩니다.
통상적으로 임차권 등기 명령까지 해두면 임대인은 어떻게든 보증금을 반환해줍니다. 왜냐하면 임차권 등기가 잡혀있으면 다음 세입자의 대출이 불가하므로 다음 세입자를 받으려면 이를 풀어야 하기 때문이죠. 임대인은 전세 보증금 반환 대출이 따로 있으니 대출을 받아서라도 임차인에게 보증금을 돌려주는 것이 의무입니다.
지금까지 전세 만기 통보 방법과 전세 만기 전 이사 등을 알아봤습니다.
매달 나가는 고정 비용이 부담된다면 월세보다 전세가 더 합리적인 편입니다. 목돈을 모으고 싶다면 대출을 껴서라도 전세로 가는 것이 경제적이죠. 그러나 최근에 전세 사기 뉴스가 많아지면서 전세에 대한 불신이 커진 분들도 있고, 목돈을 묶어두기 싫은 분들은 월세로 가는 추세가 되었습니다.
현재 전세집에 거주하신다면 임대인과 별다른 문제가 없었어도 나의 보증금 보호를 위해 어떻게 조치해야 하는지 꼭 숙지하고 있으시길 바랍니다. 사람 일은 모르는 거니까요!
감사합니다 🙂
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