전세보증보험 가입조건, 어떤 것들이 있을까요?
전세는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 사용 및 수익하는 관계입니다. 보증금을 맡겨둔 후, 남의 집에 살다가 계약기간이 끝나면 보증금을 돌려받는 주택 임대차 유형이죠. 다른 나라에서는 대부분 월세가 많기 때문에 전세는 우리나라에서만 볼 수 있는 유형이라고 할 수 있습니다. 요즘에 역전세, 깡통전세 뉴스가 많이 나와서 전세로 사시는 분들은 꼭 보증보험을 가입하는 것이 좋은데요.
이번 글에서는 전세보증보험 가입조건을 각 기관별로 세세히 알아보고, 전세보증보험 집주인 동의가 필요한지 추가로 정리해 보겠습니다.
목차
전세보증보험이란?
전세보증보험이란 다른 말로 ‘전세금 보장보험’이라고 부릅니다. 전세 세입자가 전세금을 받지 못하는 경우를 대비해서 가입액에 따라 보험사가 피해액을 대신 갚아주는 금융 상품인데요. 전세는 월세에 비해 보증금이 비싸기 때문에 만일의 경우를 대비해서 꼭 보험을 가입해두는 것이 좋습니다.
현재 국내에서 전세보증보험 상품을 취급하는 기관은 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI), 한국주택금융공사(HF)까지 3가지가 있습니다. 전세보증보험 가입은 각 회사 지점, 인터넷 홈페이지, 가맹 대리점으로 등록된 부동산에서 가능합니다.
세 곳 모두 전세보증보험을 취급하고 있지만, 각 기관별로 세세한 전세보증보험 가입조건은 조금씩 다릅니다. 아래에서 각 기관별로 전세보증보험 가입조건을 살펴보겠습니다.
전세보증보험 가입조건
❶ 주택도시보증공사 (HUG)
1. 보증신청 기한
- 신규 – 전세 계약서상 잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날로부터 전세 계약기간의 1/2 경과하기 전
- 갱신 – 갱신 전세 계약서상 전세 계약기간의 1/2 경과하기 전
2. 보증대상 주택
- 단독·다가구·다중·연립·다세대주택, 노인복지주택, 주거용 오피스텔, 아파트
3. 보증 신청인
- 전세 계약서 상의 임차인 (개인, 법인, 외국인 모두 가능)
4. 보증 금액
- 보증한도 내에서 보증 신청인이 신청한 금액
5. 보증한도
- 주택가격 – 선순위 채권
＊ 선순위 채권 : 보증 신청인의 전세 보증금보다 우선 변제권이 인정되는 담보 채권
6. 보증 조건
- 신청하려는 주택에 거주하면서 전입신고, 확정일자 받을 것
- 전세 보증금과 선수위 채권을 더한 금액이 주택가격 이내일 것
- 등기부등본 확인 사항
– 보증 발급일 기준으로 주택 소유권에 대한 권리침해사항 없을 것 (경매 신청, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등)
– 선순위 채권이 주택 가격의 60% 이내일 것
– 주택의 건물, 토지가 모두 임대인 소유일 것 - 전입세대 열람내역서 확인사항
– 보증 신청일 현재 타 세대 전입내역이 없을 것 (단독·다가구·다중주택 제외) - 전세 계약서상 확인사항
– 전세 계약기간 1년 이상
– 공인중개사를 통해 체결(날인)한 전세 계약서일 것
– 전세 보증금액이 수도권 7억 이하, 그 외 지역 5억 원 이하
– 전세 보증금 반환 채권의 담보, 양도를 금지하는 특약이 없을 것 - 건축물대장 확인사항
– 건축물 대장상 위반 건축물로 기재되어 있지 않을 것 (아파트 제외) - 단독·다중·다가구주택 추가 확인사항
– 선순위 채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액을 합한 금액이 주택 가격의 80% 이내일 것 - 전세권 설정된 경우, 말소 또는 공사로 전세권 이전할 것
- 질권 설정 또는 채권 양도 통지된 전세 대출을 받지 않았을 것
- 임대인이 공사의 보증금지 대상자가 아닐 것
7. 위탁 금융기관
- 신한, 국민, 우리, 광주, KEB하나, IBK기업, NH농협, 경남, 수협, 대구은행
- 우리, 국민은행은 해당 은행 모바일 앱을 통해 가입 가능
- 네이버 부동산, 카카오페이, KB국민카드에서 비대면 가입 가능
8. 주택가격 산정기준
- 아파트 – KB시세, 한국부동산원 부동산테크 시세 중 선택 적용
- 연립 다세대 – 부동산 공시가격 알리미의 공동주택가격의 140%에 해당하는 금액
- 단독·다중·다가구 – 부동산 공기가격 알리미의 개별단독주택가격의 140%에 해당하는 금액
9. 보증료
＊ 부채 비율 = (선순위 채권금액 + 전세 보증금) ÷ 주택가액
| 보증 금액 | 주택 유형 | 보증료율 |
|---|---|---|
| 9천만 원 이하 | 아파트 | 부채 80% 이하 – 연 0.115% 부채 80% 초과 – 연 0.128% |
| 단독·다중·다가구 | 부채 80% 이하 – 연 0.139% 부채 80% 초과 – 연 0.154% | |
| 기타 | 부채 80% 이하 – 연 0.139% 부채 80% 초과 – 연 0.154% | |
| 9천만 원 초과 ~ 2억 원 이하 | 아파트 | 부채 80% 이하 – 연 0.122% 부채 80% 초과 – 연 0.128% |
| 단독·다중·다가구 | 부채 80% 이하 – 연 0.146% 부채 80% 초과 – 연 0.154% | |
| 기타 | 부채 80% 이하 – 연 0.146% 부채 80% 초과 – 연 0.154% | |
| 2억 원 초과 | 아파트 | 부채 80% 이하 – 연 0.122% 부채 80% 초과 – 연 0.128% |
| 단독·다중·다가구 | 부채 80% 이하 – 연 0.146% 부채 80% 초과 – 연 0.154% | |
| 기타 | 부채 80% 이하 – 연 0.146% 부채 80% 초과 – 연 0.154% |
❷ 서울보증보험 (SGI)
1. 보증 신청기한
- 임대차 기간 1년 이상이면서 임대차 계약기간의 1/2이 지나지 않은 임대차 계약
- 24개월 초과 임대차 계약일 경우, 12개월이 지나지 않은 임대차 계약
- 법인일 경우, 전세권 설정 필요
2. 보증 대상주택
- 아파트, 오피스텔, 단독, 다가구, 연립, 다세대, 도시형 생활주택
3. 보증 신청인
- 임대차 계약서 상의 임차인
4. 보증 금액
- 임대차 계약서상의 임차 보증금 전액 (아파트 이외 주택은 임차 보증금 10억 원 이내)
- 공동 임차인의 경우, 임대차 계약서에 명시된 본인 부담 임차 보증금만 가입 가능
5. 준비 서류
- 부동산 중개업소에서 작성하고, 확정일자를 받은 임대차 계약서 사본
- 임차 목적물의 토지, 건물 부동산 등기사항 증명서
- 전입신고를 마친 임차인의 주민등록등본 또는 초본
- 임대차 사실 확인서 및 전입세대 열람원
- 보험계약 인수 질문서
- 채권양도 약정서를 포함한 계약 관련 서류
6. 가입제한 대상
- 임차물건의 등기부등본에 압류, 가압류, 가처분, 가등기, 경매신청 등이 있는 경우
- 토지와 건물의 소유주가 다른 경우
- 임차물건이 등기되지 않은 경우 (단, 신규 분양 아파트는 건물만 등기된 경우에 가능)
- 전세금 보장 신용보험에 이미 가입된 임대차 계약의 경우
- 임대인이 보험계약 규제자인 경우
- 임대인이 주택건설업체인 경우
- 전전세로 체결한 임대차 계약의 경우
- 임대인이 여러 개의 증권을 발급받는 데 제한이 있는 경우
- 임대차 계약의 묵시적 갱신이 이뤄진 경우
- 임차인이 개인이면서 주택임대차보호법에서 정한 금융기관을 제외한 제3자에게 임차보증금 반환채권을 양도한 경우
- 임대인이 법인인 경우
7. 주택가격 산정기준
- 아파트 – 국토교통부 실거래가 동일단지·동일면적 기준 최근월 평균 (상한가 및 하한가 합계액의 1/2)
- 오피스텔 – 국토교통부 실거래가 동일단지·동일면적 기준 최근월 평균의 80%
- 연립·다세대·도시형생활주택 – 국토교통부 실거래가 동일단지·도일면적 기준 최근월 평균의 80%
- 단독·다가구 – 청약일 기준 최근 1년 이내 매매 가격 (부동산 등기부등본 확인)
8. 보증료
| 주택 유형 | 보증인 형태 | 보증료율 |
|---|---|---|
| 아파트 | 개인 | 연 0.183% |
| 법인 | 연 0.240% | |
| 기타 주택 | 개인 | 연 0.208% |
| 법인 | 연 0.273% |
❸ 한국주택금융공사 (HF)
1. 보증 신청기한
- 임대차 계약기간의 1/2이 경과하기 전
2. 보증 대상주택
- 아파트, 연립, 다세대, 노인복지주택, 단독, 다가구주택, 주거용 오피스텔
3. 보증 대상자 (모두 충족)
- 공사 전세자금을 이용중이거나 전세지킴보증, 전세자금보증을 동시에 신청한 자
- 계약기간이 1년 이상인 임대차 계약을 체결한 자 (20.4.1 이후)
- 가입 즉시 대항력과 우선 변제권을 취득할 것 (전입, 점유, 확정일자)
- 임차보증금에 압류, 가압류 등 권리 제한이 없을 것
- 개인 임대인은 대한민국 국민이어야 하며 회생절차 등이 진행중이지 않아야 함 (법인 임대인 불가)
4. 보증 금액
- 최대 7억 원 (서울, 경기, 인천 이외 지역은 5억 원)
5. 보증 한도
- 주택가격 – 선순위 채권 총액
- 2023. 5. 1 신청분부터 주택가격의 90% – 선순위 채권 총액으로 변경
6. 보증 조건
- 부동산 등기사항 전부증명서의 발급이 가능할 것
- 공사가 정하는 방법에 따라 산정한 주택가격이 12억 원 이하일 것
- 신탁등기된 목적물인 경우, 임대 권한이 있는 수탁자와 임대차 계약을 체결할 것
- 아파트 등 집합건물은 타 세대 전입 시 취급 불가
7. 주택가격 산정기준
＊ 아래 항목을 주택 유형에 따라 순차적으로 적용함
＊ 2번은 300세대 이상 신규 입주 아파트만 적용함
＊ 3~5번은 주거용 오피스텔만 적용
- KB부동산 시세 또는 한국부동산원 시세
- 분양가액 (300세대 이상으로 최초 소유권 이전 등기일로부터 6개월 이내)
- 최근 6개월 이내 매매가액
- 국세청 기준시가 150%
- 국토교통부 공시지가(토지)와 지방세 과세용 시가표준액(건물) 합계의 150%
- 최근 6개월 이내 감정 평가액 (단, 피보증인이 감정평가 수수료를 부담하여 공사 협약 감정 평가기관의 감정평가서를 제출하는 경우는 최우선으로 적용 가능)
8. 보증료
- 우대가구 여부 등에 따라 연 0.02% ~ 0.04% 차등 적용
전세보증보험 집주인 동의 여부
전세는 내 명의의 집이 아니라 임대인의 명의로 된 집을 빌려서 사는 것이기 때문에 아무래도 전세보증보험 집주인 동의가 필요한지 궁금할 수 있습니다.
결론부터 말씀드리자면 전세보증보험 집주인 동의는 받지 않아도 됩니다. 다만 가입 사실을 가입 사실을 알려줘야 합니다. 원래 2018년 2월 전까지는 전세보증보험 집주인 동의가 필요했지만, 이후에 세입자 권리 보호를 위해 동의 의무를 폐지했습니다.
따라서 전세 보증금 반환을 걱정하는 세입자분들은 전세보증보험 가입조건만 충족한다면 자유롭게 가입할 수 있으니 잘 알아보고 선택하시길 바랍니다.
지금까지 전세보증보험 가입조건, 전세보증보험 집주인 동의 등을 알아봤습니다.
만약 전세로 입주한 후에도 아직 보험에 가입하지 않으셨다면 전세보증보험 가입조건을 확인하여 신청기한이 지나기 전에 꼭 가입하시길 바랍니다. 안전한 매물이라고 하더라도 미래는 어떻게 될지 모르니까요. 말 그대로 내 보증금을 보호할 수 있는 ‘보험’을 꼭 들어두시길 추천합니다.
감사합니다 🙂
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