등기부등본 보는 법, 어렵지 않아요!
부동산 계약 시 꼭 확인해야 할 등기부등본! 이는 쉽게 말해서 개인이 발급 받을 수 있는 주민등록등본을 떠올리면 됩니다. 주민등록등본은 대한민국 국민으로서 국내에 주소를 두고 거주하는 주민임을 증명하는 문서인데요. 부동산 등기부등본은 말 그대로 부동산의 모든 내역이 기재되어 있는 문서라고 할 수 있습니다.
이번 글에서는 등기부등본이란 뜻과 등기부등본 인터넷 발급 방법을 알아본 후, 실제 등기부등본 보는 법을 하나씩 정리해 보겠습니다.
목차
등기부등본이란?
등기부등본이란 등기와 관련된 원본을 등사하여 작성한 문서입니다. 참고로 등사했다는 것은 원본에서 베껴 옮겼다는 의미인데요. 등기부등본은 다양한 주제에 따라 작성될 수 있습니다.
여기서 ‘등기’란 국가기관이 법정 절차에 따라 등기부에 부동산에 관한 권리관계를 적는 것입니다. 따라서 등기는 부동산에 관한 권리 변동의 요건입니다. 부동산은 그 내역을 살펴보지 않으면 소유가 분명히 드러나지 않으므로 등기부를 이용하여 관리하고 있습니다.
따라서 등기부등본은 누구든지 국가기관에 수수료를 납부하면 열람 및 발급이 가능합니다. 아래에서 본격적으로 등기부등본 인터넷 발급 방법을 정리해 보겠습니다.
등기부등본 인터넷 발급 방법
❶ 인터넷 등기소 → [열람/서면 발급] 클릭
＊아래의 이미지를 클릭하면 바로 이동합니다.
❷ 주소 검색 및 선택
＊좌측 메뉴의 [열람하기] 또는 [발급하기] 중 용도에 맞게 선택할 것
＊열람하기 : 법적 효력이 없으며, 등기부등본 내용을 ‘열람’만 하는 것
＊발급하기 : 관공서에 제출이 가능한 발급용 서류
❸ 부동산 소재지번 선택
❹ 등기사항증명서 유형 선택
❺ 주민등록번호 공개여부 선택
❻ 결제대상 부동산 확인 및 결제
＊결제 후 등기부등본 인터넷 발급본을 확인할 수 있습니다.
＊열람 수수료 700원 / 발급 수수료 1,000원
등기부등본 보는 법
❶ 표제부
등기부등본 보는 법 중 첫 번째로 짚어볼 곳은 바로 ‘표제부’입니다. 표제부는 토지 및 건물의 소재지 번호, 건물 명칭, 건물 번호, 대지권에 관한 사항을 표시하는 부분입니다. 아래에서 한 항목씩 살펴보겠습니다.
1. 1동 건물의 표시
집합건물 1동 건물의 표시로써, 아래의 항목들을 포함하고 있습니다.
- 등기 순서
- 접수 날짜
- 건물 위치, 명칭, 번호
- 건물 구조, 층수, 용도, 면적
- 건물 종류
2. 대지권의 목적인 토지의 표시
집합건물이 속한 토지에 대한 표시입니다. 대지권의 목적인 토지를 표시하는 것이며, 아래의 항목을 포함하고 있기 때문에 토지 거래 시 꼭 확인해야 할 중요한 등기부등본 보는 법입니다.
- 소재지 지번
- 토지의 지목
- 토지 면적
3. 전유 부분의 건물의 표시
집합건물이 속한 한 세대에 대한 건물의 표시입니다. 건물번호란에 층과 호수 등이 나오고, 건물 내역에 면적 등이 기재되어 있습니다. 여기에 표시되는 면적이 전용면적이며, 건물번호를 꼭 확인하시길 바랍니다.
4. 대지권의 표시
집합건물이 속한 대지 중 해당 전유 세대의 지분에 해당하는 토지에 대한 표시입니다. 참고로 대지권 종류는 대지권의 대상이 되는 권리를 표시하고, 소유권 대지권이 일반적입니다. 대지권 비율은 1동 건물에 속한 토지 중 해당 전유 부분이 차지하는 지분율을 나타냅니다.
예를 들어 건물이 차지한 땅이 100평이라고 했을 때, 지분이 5분의 1이라면 이 집 몫의 땅은 20평인 것입니다.
❷ 갑구
갑구는 대상 부동산의 소유권에 관한 사항을 기재하는 부분입니다. 이곳에는 아래의 사항이 포함되어 있습니다.
- 순위 번호
- 등기 목적
- 등기 원인
- 권리자 등
등기 순서대로 나오기 때문에 마지막 부분을 보면 현재 해당 부동산의 주인이 누군지 확인할 수 있습니다. 토지 및 건물을 공유할 수 있는데, 단독 소유면 ‘소유자’로 나오고 공동 소유면 ‘공유자’라고 나옵니다.
부동산 계약 시 갑구의 소유자 또는 공유자가 누구인지 꼭 확인해야 합니다. 이는 전세, 월세 계약하는 분들이 꼭 알아야 할 등기부등본 보는 법인데요. 만약 갑구에 가등기, 가처분, 가압류, 압류, 경매, 예고등기 등 다른 등기가 있으면 소유권 분쟁의 소지가 생길 수 있으니 주의해야 합니다.
이때 순위 번호에 나오는 등기 순서는 권리의 우선순위가 됩니다. 최근에 소유권 변동이 생겼거나 상속받은 경우, 진짜 소유권자인지 의심이 된다면 등기부등본상의 소유자여도 나중에 소유자 이로 인해 다툼이 생길 수 있으니 매우 주의해야 합니다.
❸ 을구
을구는 소유권 이외 권리에 대한 사항을 기재하는 부분입니다. 이곳에는 아래의 사항이 포함되어 있습니다.
- 저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등
앞서 살펴본 갑구 등기부등본 보는 법과 비슷한데, 전세를 계약할 때 해당 부동산에 근저당 설정이 있는지 확인할 수 있습니다. 채권최고액은 실제 채권액의 120~130%로 설정되어 있는데요. 예를 들어 등기부등본의 을구란에 근저당권자로 채권최고액이 1억 2,000만 원으로 설정되어 있으면 실제 채권액은 약 1억 원 정도라고 보면 됩니다.
＊근저당 설정 : 해당 부동산의 등기상에 금융기관이나 채무관계에 있는 것들에 대해 권리를 표기한 것 (= 융자, 빚)
근저당 설정이 있으면 근저당권자 또는 제3자가 부동산 경매 시 낙찰 예상금액을 따져서 전세 계약을 체결했더라도 안전한지 재차 확인해야 합니다. 해당 부동산과 비슷한 건물의 감정가, 낙찰가율을 꼭 찾아보세요!
을구란에 있는 채권최고액과 전세금을 합한 금액이 경매 시 낙찰 예상금액보다 적어야 안전합니다. 상황에 따라 전세 보증금으로 융자를 일부 갚아서 채권최고액을 감액할 수 있으니 계약 시 요구하시길 바랍니다. 그래도 가급적이면 근저당 설정이 없는 부동산을 계약하시길 추천드립니다.
지금까지 등기부등본 인터넷 발급, 등기부등본 보는 법 등을 알아봤습니다.
간혹 등기부등본이 없는 부동산도 있는데, 다른 서류로 근저당 설정을 확인할 수는 있겠지만 등기부등본에 기재된 사항이 아니므로 신뢰하기는 힘듭니다. 앞서 등기부등본 보는 법에서 살펴본대로 을구에 근저당이 없어야 등기상으로 안전한 부동산이니 꼭 계약 전, 계약 당일, 이사 당일에 등기부등본을 여러 차례 확인하시길 바랍니다.
감사합니다 🙂
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