근린생활시설 주택 특징 13가지

근린생활시설 주택은 어떤 특징을 가졌을까요?

일명 ‘근생’이라고 불리는 근린생활시설은 주택이 아닌 상가로 준공 허가를 받은 시설물입니다. 쉽게 말해서 근린생활시설은 상가 건물인데, 이를 주택으로 개조하는 경우가 있습니다.

왜냐하면 주택은 세대당 1대씩 주차장이 있어야 건축 허가가 떨어지지만, 근린생활시설을 주택으로 용도 변경하면 세대수에 맞춰서 주차장을 만들 필요가 없기 때문입니다. 즉, 더 많은 세대를 분양할 수 있으므로 분양주 입장에서는 더 많은 이익을 취할 수 있습니다.

이번 글에서는 근린생활시설이란 어떤 것인지 살펴보고, 실제 근린생활시설 주택의 장점과 단점을 각각 정리해보겠습니다.

근린생활시설이란?
근린생활시설 주택 장점
근린생활시설 주택 단점

근린생활시설이란?

근린생활시설이란 주택가와 인접하여 주민들의 생활에 편의를 줄 수 있는 시설물입니다. 근린생활시설은 1종, 2종으로 나뉘며 아래에서 대표적인 시설들을 참고하시길 바랍니다.

❶ 제1종 근린생활시설

슈퍼마켓, 일용품점
휴게음식점, 제과점
이용원, 미용원, 일반목욕장
의원, 한의원, 치과, 침술원, 조산소, 접골원
탁구장, 체육도장
동사무소, 소방서, 우체국, 파출소, 전신전화국, 방송국, 공공도서관
마을공회당, 마을공동작업소, 마을공동구판장
공중화장실, 양수장, 정수장, 대피소, 변전소
지역아동센터 등

❷ 제2종 근린생활시설

일반음식점, 기원
휴게음식점, 제과점
테니스장, 에어로빅장, 볼링장, 당구장, 골프연습장, 실내낚시터, 체력단련장
사무소, 부동산중개업소, 금융업소, 결혼상담소, 출판사
사진관, 동물병원, 장의사, 표구점, 학원(자동차·무도 제외)
단란주점
노래연습장, 안마시술소 등

위와 같이 근린생활시설은 생활에 편의를 주는 시설물이 대부분입니다. 하지만 간혹 근린생활시설 주택인 매물이 나오는 경우도 있는데요. 이러한 근린생활시설 주택은 먼저 근린생활시설로 준공 허가를 받은 후, 구조 변경을 하는 방식으로 진행됩니다. 그래서 겉으로 봤을 때는 주택 같아도 등기부등본을 확인해봐야 일반 공동주택인지 근린생활시설인지 구분할 수 있습니다.

근린생활시설 주택 장점

❶ 청약통장 유지

주택을 소유하지 않은 사람은 청약통장을 유지하며 청약으로 내 집 마련의 기회를 꿈꿉니다. 주택을 사는 순간 무주택자의 청약 기회는 날아가기 때문인데요. 하지만 근린생활시설 주택은 청약 시 주택으로 보지 않기 때문에 무주택으로 인정 받을 수 있습니다.

❷ 높은 임대수익

근린생활시설 주택에 전·월세로 들어가더라도 전입신고와 확정일자는 가능하며, 법적인 문제는 없습니다. 주인 입장에서는 근린생활시설이니 임대료를 주변 시세와 비슷하게 받을 수 있으므로 임대 수익만 생각한다면 이익을 볼 수 있습니다. (입지에 따른 차이는 있을 수 있음)

❸ 낮은 분양 금액

근린생활시설로 등록된 집은 같은 평수, 층수 등 모든 게 동일해도 다른 매물보다 저렴합니다. 왜냐하면 근린생활시설은 상가 용도이기 때문에 주거 용도로 사용하는 것 자체가 불법이기 때문이지요.

❹ 세금 부담

신규로 분양하는 단지는 보통 건축주가 50%까지 세금을 지원해주는 경우도 있습니다. 분양이 안 되는 단지는 경우에 따라 100% 지원하기도 합니다. 하지만 이는 미분양의 빠른 처분을 위한 해결책이라는 것을 감안하셔야 합니다.

근린생활시설 주택 단점

❶ 높은 취등록세

일반 주택은 취등록세가 1.1%지만, 근린생활시설은 매매 시 4.6%의 취등록세를 내야 합니다. 그래서 이러한 점을 상쇄하기 위해 건축주가 1.1%에 맞춰 차액을 내주는 경우도 간혹 있습니다.

❷ 낮은 대출한도

근린생활시설은 매매가의 30%까지 대출이 가능합니다. 즉, 70%는 대출이 아닌 나의 자산으로 해결해야 한다는 뜻입니다. 저렴하게 구매하기 위해 근린생활시설을 매매하려고 했지만 막상 대출한도가 낮아서 이자가 높은 곳에서 대출을 받는다면 이자 부담이 커질 수 있습니다.

❸ 비과세 혜택 없음

일반 주택은 보유기간에 따라 양도소득세, 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 그러나 근린생활시설은 아무리 오래 보유하고 있어도 비과세 혜택이 따로 없습니다.

❹ 부가세 납부

근린생활시설을 소유하고 있다면 10%의 부가세를 내야 합니다. 부가세를 환급받고 싶다면 사업자 등록을 해야 하는데, 사업자 등록증을 10년간 유지해야 환급금이 반환되지 않습니다.

❺ 강제 이행금

만약 근린생활시설을 주택 용도로 사용하는 것이 걸린다면 원상복구 명령이 떨어질 수 있습니다. 근린생활시설은 취사시설 설치가 불법인데, 처음엔 만들지 않았다가 허가 받은 후에 취사시설을 만들어서 분양하는 경우도 있는데요. 물론 공무원들이 모든 집을 다 돌아다니면서 확인하지는 않겠지만 적발될 때도 있습니다. 만약 이를 무시하면 매년 2번씩 강제 이행금이 부과됩니다.

❻ 매매 어려움

건물의 용도가 근린생활시설이라는 점은 매도 시 단점으로 작용할 수 있습니다. 그렇기에 나중에 가격을 많이 낮춰서 매도해야 하는 경우가 생길 수 있습니다. (입지에 따라 차이가 있을 수 있음)

❼ 높은 공과금

전기, 수도, 가스 등 공과금이 일반 가정용이 아니라 상가용으로 부과됩니다. 또한 재산세는 주택의 약 3배 가량 부과됩니다.

❽ 하자보수 예치금 권리 없음

하자보수 예치금이란 총 공사비용의 3%를 보험금 형태로 보험회사에 예치하는 것인데, 총 10년간 보호받을 수 있습니다. 이는 시공자 및 건축주에게 책임 및 역할을 의무화하기 위함인데, 근린생활시설에는 이러한 권리가 없습니다.

❾ 낮은 방음 효과

방과 방 사이가 콘크리트가 아니라 가벽(목재 합판)으로 지어졌기 때문에 주택에 비해 근린생활시설의 방음 효과는 더 떨어질 수밖에 없습니다.

지금까지 근린생활시설 주택의 장·단점과 뜻을 알아봤습니다.

뭐든지 장점과 단점이 공존한다지만, 근린생활시설 매매를 고민하고 계시다면 여러 관점에서 생각해보셔야 할 것입니다. 전·월세를 알아보는 분들도 꼭 계약 전에 등기부등본으로 건물의 용도를 확인하시길 바랍니다. 계약 후 근린생활시설이라는 것을 안다면 대출 한도가 적어서 자산이 모자란 분들은 계약을 파기해야 할 수 있기 때문입니다. 모쪼록 미리 잘 알아보셔서 피해 보는 일 없으시길 바랍니다.

감사합니다 🙂

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